Рост ключевой ставки ЦБ становится угрозой для жилищного строительства

"Красиво, конечно, дорого-богато."

И многое не по карману. Подбор подходящей квартиры для Ксении Кузьминой выглядит, как урок математики. Площадь жилья умноженная на стоимость "квадрата" плюс несколько месяцев поисков равно — ипотека под довольно высокий процент. Причем, последний, динамично ползет вверх.

"Когда мы в первый раз получали одобрение на ипотеку процент был 11,5."
"Это в каком месяце?"
"Это конец мая, начало июня. У нас срок решения закончился по этой ипотеке, переодобрились еще раз и процент уже стал, к сожалению, 13,6″, — говорит жительница Иркутска Ксения Кузьмина.

Толкнула к росту ипотечный процент ключевая ставка Центробанка. За месяц регулятор повысил ее дважды. И теперь цифра 13 стала несчастливой не только для суеверных. Для тех, кто берет классическую ипотеку на вторичном рынке — переплата за длительный срок выплат будет колоссальная. Ксения Кузьмина говорит, ее семье еще повезло. Они планируют продать свою маленькую квартиру, чтобы взять другую — побольше. И в этом случае пять с лишним миллионов рублей станет первоначальным взносом для будущей ипотеки. Однако цены на жилье в их Академгородке уж сильно разбежались.

"Можно купить от шести миллионов до пятнадцати миллионов квартиру. И верхние планочки сопоставимы с Москвой. У меня сестра покупала в Москве квартиру, примерно, за 12 или 13 миллионов в новостройке", — говорит жительница Иркутска Ксения Кузьмина.

А вот подогрела цены на недвижимость опять же ключевая ставка, говорят специалисты. Ведь после ее повышения у всех других банков было еще время отпускать кредиты по старым процентам. И тут сработал основной закон рынка.

"Это было до 20-го сентября. Ставки банки сохранили по одобренным клиентам. И вот в этот момент начался ажиотаж и начали скупать абсолютно все. Независимо от того — дорогая квартира, не дорогая квартира — просто, чтобы успеть сохранить эту ставку", — говорит специалист по недвижимости Зарина Багаустдинова.

И как правило, говорит специалист по недвижимости, обратного отката цен на жилье не бывает.

"Чем дольше мы откладываем покупку квартиры, тем дороже мы ее купим."

Вторичное жилье по своей стоимости с небольшим отставанием, но всегда идет вслед за первичным. География цен в новостройках Иркутска сегодня такая.

"Самая минимальная стоимость квадратного метра — это как всегда Ленинский район. От 80 тысяч за квадратный метр. Это жилье эконом-класса, мы понимаем. Если жилье уже выше классности даже в Ново-Ленино оно выше стоит — приближается к ста. Октябрьский район и часть Правобережного — здесь цена давно уже перешла за сто тысяч за квадратный метр. Если мы берем комфорт и бизнес-класс, то уверенно и по 170 за квадрат есть."

Не уступает в этом смысле и Свердловский округ. Все эти районы застраивают сейчас, в основном, жильем комфорт-класса. А это закрытые, благоустроенные дворы, консьерж — сервис, дизайнерские решения в общественных пространствах. Новостройки пользуются гораздо бОльшим спросом у населения, чем вторички еще и за счет льготной ипотеки. А от классической она отличается сильно, особенно, в части ежемесячного платежа.

"Если мы берем квартиру, например, с вами на вторичном рынке, мы понимаем, что базовая ставка 14,2%. Если мы возьмем квартиру за 6 миллионов -это реально пригодная для жизни квартира по площади, то платеж составит по данной программе 57 тысяч в месяц. Если мы возьмем квартиру в новостройке по господдержке, все тоже самое, но у нас платеж — 35 тысяч", — говорит руководитель департамента новостроек агентства недвижимости Ольга Рысятова.

И все это в расчете на 30 лет. По данным Центробанка, только в августе этого года в Иркутской области было выдано 3 743 ипотечных кредитов. И в большей степени по льготным госпрограммам. Однако, вместе с поднятием ключевой ставки в сентябре увеличили и процент первоначального взноса на квартиры в новостройках — с 15-ти до 20%. И как говорит, ипотечный брокер, это еще не предел. Тем временем, такие изменения уже повлияли на покупательскую способность.

"Многие отложили свою покупку. Потому что у них нет 20%. Мы не знаем, что будет с новостройками если введут 30% первоначальный взнос, людям в современных условиях очень трудно копить. Все застройщики находятся, можно сказать, в таком небольшом шоке", — говорит руководитель департамента новостроек агентства недвижимости Ольга Рысятова.

Повышение ключевой ставки Центральным банком, как правило, обусловлено борьбой с растущей инфляцией, заявляют эксперты. А вот увеличение первоначального взноса по ипотекам — это борьба с перегретым рынком первичного жилья. Однако оба этих фактора увеличивают риски для застройщиков.

"В таких условиях проще не строить, не выводить новые объекты на рынок."

Михаил Сигал руководит группой строительных компаний. Он объясняет, что сегодня практически 90% жилья в Иркутске и не только возводится с помощью проектного финансирования банков. А из-за подскочившей ключевой ставки проценты для застройщиков теперь начинаются от 18.

"Это сотни миллионов рублей процентных расходов. Конечно, это будет толкать стоимость квартир к повышению, но при ограниченном спросе, дело в том, что Центробанк же сегодня ограничивает и покупателя увеличением первоначального взноса, опять же повышением ставки, ограничением возможности застройщикам субсидировать процентную ставку своими ресурсами, тем самым он снижает количество покупателей. И вот эта политика и стратегия Центрального Банка, она поимеет наверняка свои последствия. То есть количество предложений новых квартир в сегменте жилищного строительства наверняка будет снижаться", — говорит генеральный директор группы строительных компаний Михаил Сигал.

Что же касается "кусачей" стоимости квадратного метра — здесь, как и везде — множество влияющих факторов, говорит Михаил Сигал. Первое — это себестоимость строительства — а она сегодня отталкивается и от высоких цен на стройматериалы и от непростой логистики комплектующих. Немаловажный фактор — это процентные расходы застройщиков.

"Второй момент — это, конечно же, рынок. он регулирует. и на самом деле здесь ощущается верхний порог — выше которого мы тоже продать не можем.И мы оказываемся зажатыми в этих условиях, то есть требованием возвратности по кредиту и рыночной стоимостью."

Эксперты в сфере недвижимости говорят — насколько еще подрастут в цене "квадраты" в ближайшем будущем — неизвестно, но то что они "подрастут" — это факт.