«Хочется и колется»: что сегодня происходит на рынке недвижимости Иркутска

Небольшая спальня, санузел, кухня-гостиная и... квартира закончилась. Обеденный стол у Екатерины Джеошвили он же рабочий. Эту «однушку» она приобрела три года назад, но дети взрослеют, становится все теснее.

«Ребенок, получается, спит здесь на диване. Это не совсем удобно, не совсем комфортно. По утрам особенно. Когда мама готовит завтрак, а ребенок хочет подольше поспать, поэтому, конечно, хочется еще отдельную, дополнительную детскую комнату», — говорит жительница Иркутска Екатерина Джеошвили.

И больше всех о своем личном пространстве мечтает младший сын Екатерины.

Там можно изолироваться. Там можно спокойно покушать или посмотреть видео ни кому не мешая.

Казалось бы идеальный вариант улучшить жилищные условия — это семейная ипотека с господдержкой. На сегодня это еще лимит 6 миллионов под 6%. Но не для них.

«Потому что имея двоих детей, один уже совершеннолетний, а второй ребенок ему будет 11 лет в этом году в августе. Соответственно, он не подходит под условия до семи лет — а там либо с двумя до 18-ти, либо с одним до 7 лет, поэтому мы с программы, к сожалению, слетели», — говорит жительница Иркутска Екатерина Джеошвили.

Призрачный шанс на льготную ставку у Екатерины все же был, ведь семейную ипотеку планировали в очередной раз реформировать с первого июля. Изменения обсуждали в таком ключе: чем больше детей в семье, тем выгоднее условия кредитования. Семьям с одним ребенком ставки планировали повысить, а многодетным — сохранить лояльные шесть процентов. Но правила потребовали доработки, поэтому изменения отложили до осени.

«Были такие категории людей, которые рассчитывали, что чем больше у них детей, тем будет меньше процентная ставка. Но если взять статистику многодетные семьи значительно реже покупают квартиры. Все-таки это молодые семьи с одним ребенком. С хорошим материнским капиталом. Чаще всего это основной покупатель», — говорит руководитель департамента новостроек агентства недвижимости Ольга Рысятова.

И казалось бы, пауза в реформе должна была взбудоражить рынок, но случилось обратное.

«Сегодня у нас сформировался устойчивый, отложенный спрос. Люди передумали либо отложили покупку на другое время. Если смотреть с точки зрения застройщиков, продажи, конечно же, снизились. Распроданность на иркутском рынке приблизительно 30%. Стройка это драйвер вообще экономики. И нужно застройщикам, конечно же, пополнять эскроу-счета. А происходит не пополнение. И все застройщики готовятся продавать уже не строящееся, а готовое жилье», — говорит руководитель департамента новостроек агентства недвижимости Ольга Рысятова.

А чего же хотят покупатели? Сегодня, говорят риелторы, на рынке недвижимости потребителю уже мало просто бетона и стен. Люди хотят комфортную среду и красивую картинку вокруг себя.

«Если раньше просто смотрели: "Покупаем трешку, покупаем двушку", — и локация, да, что привязаны к этой школе, к этой школе... Сейчас многие даже могут пожертвовать там двадцатью минутами утром, но выбрать тот формат жилья, где у них уже будет в выбранном объекте хороший ремонт, где будет хорошая отдельная детская комната, где будет приличный подъезд, там консьерж, администратор, еще что-то», — говорит риелтор Елена Соковнина.

И под этот запрос подстраиваются современные застройщики. За комфортом тянутся и цены.

По данным информационной системы «наш.дом.РФ», сейчас в Иркутске строится порядка 50 многоквартирных домов комфорт класса. В зависимости от района и качества домашнего сервиса стоимость квадрата варьируется от 124 до 342 тысяч рублей. Жилые комплексы поближе к центру и с развитой инфраструктурой — те самые, про которые говорят «хочется и колется». Екатерина Джеошвили тоже решила рассмотреть вариант новостройки под ключ.

Исполнить мечту можно за 14 с лишним миллионов рублей. Если взять базовую ипотеку с минимальным первоначальным взносом 20%, то ежемесячный платеж превращается в финансовую удавку. Квартира со всеми благами — заезжай и живи — формат на рынке не самый распространенный. В большей степени застройщики предлагают черновые варианты..

«В черновом варианте можно взять. Но нужно понимать, что мне нужно дополнительные средства привлекать, чтобы сделать ремонт в этой квартире. Как правило у нас стоимость ремонта, это пол стоимости самой квартиры. Где-то и полная стоимость», — говорит жительница Иркутска Екатерина Джеошвили.

Почему же цены не падают не смотря на отложенный спрос? Строительство даже одной многоэтажки требует миллиардных вложений. Застройщики активно привлекают проектное финансирование, то есть берут кредиты в банках под процент в пределах ключевой ставки. Разумеется, все эти расходы включаются в итоговую стоимость квадратного метра. В результате покупатель, оформляя ипотеку, фактически оплачивает банковские проценты во второй раз.

«У нас есть такая тенденция у людей. Они такие — вот сейчас кризис наступит и все застройщики сбросят цены. На самом деле надо же понимать, что это тоже и себестоимость, и проектное финансирование и так далее. Цена только растет. На наших объектах цена от котлована до финальной точки поднимается от 30 до 50%», — говорит руководитель отдела продаж строительной компании Кристина Куклина.

Многие крупные строительные компании уже давно подстраиваются под изменчивый мир и, как говорят, за свой счет облегчают ежемесячную нагрузку клиента.

«Если раньше была льготная ипотека для всех. То сейчас мы делаем снижение ставки базовой, которая доступна для всех, чтобы люди могли приобрести себе недвижимость. Делаем снижение еще и по семейной ипотеке на ставку, то есть стараемся балансировать вместе с рынком. Чтобы сохранять спрос», — говорит руководитель отдела продаж строительной компании Кристина Куклина.

Но для семьи Екатерины новостройка остается неподъемной. В нынешних условиях потенциальным покупателям в ситуации, как у нее, остается одно — смотреть вторичный рынок по базовой ипотечной ставке. При первоначальном взносе в три миллиона на полноценную двухкомнатную или трехкомнатную квартиру ей нужно еще 4,5 миллиона. Банк предлагает ставку под 19 процентов. Ежемесячный платеж — чуть выше 74 тысяч рублей. Но это пока единственный шанс на отдельную детскую.

«К чему вы готовитесь морально сейчас?»
«Ну я вообще всегда на позитиве при любой ситуации. К чему я готовлюсь... Я понимаю, что идя на этот шаг — будет сложнее в плане материальном. Буду больше работать», — говорит жительница Иркутска Екатерина Джеошвили.

Позитивный настрой с перерывом на смех — сейчас и у представителей застройщиков. К рыночному шторму настолько привыкли, что любые перемены воспринимают спокойно.

«Если честно говоря, положить руку на сердце — 7 лет я работаю,постоянно штормит. Каждый год, что-то случается. Что будет через год? В любом случае, я думаю, что через год цены на недвижимость поднимутся, застройщики, которые не крепко стоят на ногах — будут задерживать сроки сдачи домов в эксплуатацию. Поэтому я все же рекомендую смотреть на девелоперов, которые долго на рынке, которое качественно строят, у которых хороший "земельный банк"», — говорит руководитель отдела продаж строительной компании Кристина Куклина.